新项目高出一倍 成集体出售推动力
位于黄金地段的新高档豪华私宅项目的售价，在过去三个月里与现有高档项目的转售价差距从过去平均的约30％，增加至超过60％。仲量联行(JLL)指这个现象是过去半年来，集体出售活动活跃的推动力。
根据仲量联行的最新调查显示，新豪华高档住宅项目的售价在今年第三季平均上涨了9.2％，达将近每平方英尺2600元。相比之下，现有 高档住宅的转售价格则比第二季多了12％，达每平方英尺1260元，把两者之前的价格差距从2000年至今年第一季的平均20％至42％，在第三季之增加 至超过60％。
 乌节路一带的史各士广场等新项目，第三季平均售价达每平方英尺2500元。 |
对集售市场有利
仲量联行研究部主管蔡炎亮博士在对市区重建局数据进行分析时注意到，集体出售交易的吸引力和成功率很大程度依赖新项目售价与现有项目转售价的差距，两者之间有着强烈的挂钩。
他说：“新项目售价远远超过转售价，代表发展商买下集体出售项目地段再重新发展的回报更大，对集体出售市场更有利。如果差距缩小，集体出售项目地段对发展商来说就没有那么具吸引力，尤其是在新分层地契法令，成本提高，回报下降的情况下，更是如此。”
过去三个月，黄金地段新推出市场的项目，例如乌节路一带的史各士广场(Scotts Square), 凯林豪庭（Cliveden at Grange）, Helios Residences和The Lumos都取得骄人的销售成绩，刺激这一带的第三季平均售价初步预估为每平方英尺2500元，比第二季高出60.9％。
不过，蔡炎亮博士认为，这样的现象并不会持久，中期至长期来看，差距将回调到介于32％到38％之间。
“过去几季里受集体出售影响的业主寻找替代房子，将支撑转售市场。随着买家发现可以在同一区里以较低的价格买到转售单位，新项目就没有那么大的吸引力了。很自然的，转售价上升的步伐就会远远超越新单位售价的涨幅，把两者之间的价格差距缩小。”
根据仲量联行提供的数据，今年首9个月，传统抢手的黄金地带共有9个大型集体出售交易，总值15亿7000万元。其中，有两个地段位于第9至11邮区，属于永久地契，占地54万9317平方英尺，售价达5亿8880万元。
尽管相比第二季，过去三个月的集体出售交易有所减少，仲量联行的区域董事及投资部主管吕醒发告诉本报，鉴于两者价格在过去三个月的差距 相当显著，而且第9、10、11和15邮区的黄金地带，地点优越且永久地契的地段不多，这些地区的集体出售活动将继续活跃，集体出售交易量也将在今年最后 一季持续上升。
他表示，第三季的表现主要是受到鬼节，分层地契法案修改以及希望集体出售业主的期望过高所致。
“随着黄金地段新项目的价格攀升，发展商的购买欲还是非常大的。鬼节已过，而当初观望新分层地契法令的发展商从这一季开始相信会回到市场，目前唯一的问题是希望集体出售业主的价格期望过高。”
吕醒发解释说，集体出售业主所开出的价格将影响发展商的购买决定，如果太靠近同一区新项目的售，发展商如果买下集体出售地段重新发展，要从中牟利相当困难。
其中一个例子为6月份推出市场的太平洋大厦（Pacific Mansion），要价11.8亿元（即容积率每平方英尺2400元），相近附近新项目的售价。
“只要集体出售业主能调整脱离现实的期望，开出较为合理的价格，认为有利可图的发展商还是会找上门。如果业主肯调整期望，我相信今年第四季和明年上半年的集体出售活动还会持续保持活跃。”
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